Salzburger Luxusimmobilien

Salzburg, die historische Festspielstadt mit ihrem einzigartigen kulturellen Flair und den atemberaubenden Naturschönheiten des Salzkammerguts, ist seit jeher eine der begehrtesten Adressen für Luxusimmobilien in Österreich. Wie sieht der Markt im High-End-Bereich derzeit aus? Wer kauft und wo liegen die Preise im Luxussegment? Ein detaillierter Blick auf die einzelnen Wohnkategorien gibt spannende Einblicke.

Stabilität in turbulenten Zeiten
Eines vorweg: Der Luxusimmobilienmarkt hat sich preislich als ziemlich krisenresistent erwiesen. Die Rückgänge bewegten sich meist nur im niederen einstelligen Prozentbereich. Das liegt vor allem an der finanziellen Unabhängigkeit wohlhabender Käufer – sie sind kaum auf Kredite angewiesen. Zudem ist das Angebot an exklusiven Objekten in Spitzenlagen begrenzt. Daher sind die Preise deutlich stabiler als im Gesamtmarkt.

Luxuskäufer: Wer investiert wirklich?
Die Vorstellung, dass vor allem wohlhabende Ausländer – insbesondere Deutsche – mit Geldkoffern nach Salzburg kommen und den Markt für Luxusimmobilien aufkaufen, hält sich hartnäckig. Die Realität sieht allerdings anders aus. Daten zeigen, dass Luxuskunden grundsätzlich von überall kommen können. Mehrheitlich stammen die Käufer aber aus Österreich. Natürlich gibt es auch internationale Käufer, doch mit einem knappen Viertel ist deren Anteil geringer als häufig angenommen.

Was bedeutet Luxus eigentlich?
Wenn man über Luxusimmobilien spricht, reicht es nicht aus, lediglich Quadratmeterpreise zu vergleichen.
Es geht neben der Wohnfläche vor allem um qualitative Eigenschaften, die den höheren Preis rechtfertigen. Hier einige Beispiele:
• Einzigartige Lage: Panoramasicht auf Festung und Berge, prestigeträchtige Nachbarschaft, hohe Privatsphäre bzw. eine Kombination aus diesen Faktoren.
• Großzügige Wohn- und Freiflächen: Repräsentative En-trées, hohe Räume, offenes Wohnambiente, Wohlfühlzonen, Dachterrassen, weitläufige Gärten und Pool sind gefragter denn je.
• Exklusive Innenraumgestaltung: Raumhohe Türen, großformatige Verglasungen, exquisite Materialien, hochwertige Böden, maßgefertigte Einbauten, durchdachte Beleuchtungskonzepte, Designküchen und luxuriöse Bäder heben eine Immobilie vom Standard ab.
• Top-Ausstattung: Smarthome- und Klimatisierungssysteme, private Spa-Bereiche, Indoorpool, Weinkeller und Heimkino fallen ebenso darunter wie modernste Sicherheitstechnik mit biometrischem Zugang.

Luxuswohnungen: Ein differenzierter Markt
Bis zu den Pandemiejahren 2020/21 zeigte sich bei exklusiven Immobilien eine klare Zweiteilung: Luxuswohnungen und Penthäuser bzw. Dachgeschoßwohnungen. Diese Wohnungen, die sich im obersten Stockwerk befinden, über einen Aufzug verfügen und meist mit großzügigen Terrassen oder Dachgärten ausgestattet sind, werden mit einem deutlichen Aufpreis gehandelt. Penthousewohnungen sind mehrheitlich in der Stadt zu finden und kosten mindestens 30 – 35 % mehr als die übrigen Wohnungen im Gebäude. Bei Dachgeschoßwohnungen, vorwiegend im Umland, beträgt der Preisaufschlag noch immerhin rund 20 %. Diese Preisdifferenz verdeutlicht die besondere Exklusivität dieser Wohnkategorie. Doch möglicherweise eta-bliert sich dazwischen eine neue, dritte Kategorie: die Premium-Gartenwohnung.

Das Comeback der Gartenwohnung
Ein interessanter Trend ist die wachsende Popularität der Gartenwohnung – speziell in der Stadt Salzburg. Während Erdgeschoßwohnungen früher oft als die günstigsten Einheiten innerhalb eines Gebäudes galten, haben sie in den vergangenen Jahren einen großen Wertzuwachs erlebt. Heute sind sie nach den Penthäusern die begehrteste Wohnungsform am Markt. Ein privater Garten, der den Wohnraum im Sommer erweitert, ist für viele Käufer ein entscheidendes Argument. Dies hat dazu geführt, dass Gartenwohnungen mittlerweile häufig mit einem Preisaufschlag von 15 – 20 % bewertet werden.

Preisbeispiele
Jeder kennt sie, die Vorstellung von der prachtvollen Villa mit Festungsblick oder dem weitläufigen Anwesen am türkisblauen See. Solche Traumimmobilien sind allerdings selten und heiß begehrt. Oftmals werden Liebhaberpreise bezahlt, da vergleichbare Objekte selten zum Verkauf angeboten werden. Um eine realistische Vorstellung vom aktuellen Markt zu bekommen, haben wir für Sie die einzelnen Wohnkategorien analysiert und übersichtlich dargestellt.

Luxuswohnungen in der Stadt
Sekundärmarkt (gebrauchte Wohnungen)
Für eine hochwertige, bereits bestehende Luxuswohnung müssen Käufer mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 8.500 Euro rechnen. Doch je nach Lage und Ausstattung kann der Preis bis über 11.000 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Noch teurer sind luxuriöse Penthäuser auf dem Sekundärmarkt. Durch die Krise im Neubau sind diese Immobilien stärker gefragt – und das spiegelt sich auch in den Preisen wider. Ein 180-Quadratmeter-Penthouse kann durchaus 3 Millionen Euro kosten. Hochwertiges Wohnen über den Dächern der Stadt hat nach wie vor seinen Preis.

Neubau
Wer sich den Traum einer neu errichteten Luxuswohnung erfüllen möchte, muss mit höheren Preisen als am Sekundärmarkt rechnen. In der Landeshauptstadt beginnen die Quadratmeterpreise bei hochwertigem Neubau bei rund 10.000 Euro. Eine Stadtwohnung mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern kommt im Durchschnitt auf etwa 1,8 Millionen Euro. Spitzenreiter in der Preisgestaltung sind exklusive neue Penthäuser auf einer Ebene in absoluten Premiumlagen: Mit bis zu 19.800 Euro pro Quadratmetern würde eine 180 Quadratmeter große Penthousewohnung etwa 3,6 Millionen Euro kosten.

Luxuswohnungen im Salzburger Umland
Sekundärmarkt (gebrauchte Wohnungen)
Wer eine exklusive Bestandsimmobilie erwerben möchte, muss aktuell mit Quadratmeterpreisen von etwa 7.100 Euro rechnen. Besonders gefragt sind großzügige Dachgeschoßwohnungen mit Panoramablick und hochwertiger Ausstattung. Luxuriöse Objekte mit 150 Quadratmeter können über 1,7 Millionen Euro kosten.

Neubau
Interessenten für brandneue Luxuswohnungen im Umland müssen tiefer in die Tasche greifen. Hochwertige Neubauten bewegen sich im Durchschnitt bei 9.100 Euro pro Quadratmeter. Exklusive Neubauwohnungen mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen somit im Mittel bei knapp 1,4 Millionen Euro. Bei luxuriösen Dachgeschoßwohnungen klettern die Preise bis auf etwa 13.900 Euro pro Quadratmeter, sodass eine 180 Quadratmeter große Wohnung im obersten Stock 2,5 Millionen Euro kosten kann.

Premiumgründe in Stadt und Umland
Die begehrtesten Grundstücke in den besten Lagen Salzburgs erzielen Spitzenpreise. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier nahe der 2.000-Euro-Marke. Während in seltensten Fällen Fantasiepreise von bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, bleiben diese in der Praxis aber die absolute Ausnahme. Im Umland sind herrliche Baugründe im Schnitt mit 1.100 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger. Besondere Lagen direkt am See erzielen allerdings Liebhaberpreise.

Exklusive Villen und Anwesen in Stadt und Umland
Großzügige Wohnflächen, weitläufige Grundstücke und aufwendige Außenanlagen zeichnen diese begehrten Objekte aus. In den gefragtesten Stadtteilen Salzburgs überschreiten derartige Anwesen leicht die 4- bis 5-Millionen-Grenze. Im Schnitt kosten Villen in der Stadt rund 3 Millionen Euro. Auch im Umland ist die Preisgrenze nach oben offen, speziell bei Spitzenlagen direkt am See. Im Mittel muss mit 1,8 Millionen Euro für Luxushäuser in den Regionen rund um die Landeshauptstadt gerechnet werden.

Luxusimmobilien: Wünsche, die selbst uns überraschen
Trotz unserer langjährigen Erfahrung gibt es immer wieder Anfragen, die uns ins Staunen versetzen. Hier sind einige der außergewöhnlichsten Anforderungen:
Eine Villa mit Platz für Sammlerfahrzeuge und Helikopterlandeplatz: Ein Autoliebhaber wünschte sich eine großzügige Residenz mit einer Garage für mindestens zehn automobile Schätze sowie der Möglichkeit, mit dem Helikopter auf dem eigenen Grundstück zu landen.
Ein Chalet mit eigenem Skilift und alpinem Charme, wo eine urige Stube mit offenem Kamin eine wohlig warme Atmosphäre schafft. Neben Saunalandschaft und beheiztem Pool stand als Highlight ein privater Skilift auf der Wunschliste.
Ein ganzer See als Eigentum: Eine besonders spektakuläre Anfrage erreichte uns von einem Kunden, der nicht nur eine Seeliegenschaft erwerben wollte, sondern gleich einen ganzen See, um absolute Privatsphäre zu genießen.

Top Secret: Viele unserer exklusiven Immobilien finden Sie übrigens nicht online, denn sie wechseln leise den Besitzer – ohne öffentliche Vermarktung, sondern diskret und direkt über unsere umfassende Datenbank und unser weitreichendes Netzwerk, ganz nach Wunsch der Verkäufer. Diese verborgenen Schätze präsentieren wir Ihnen gerne In einem persönlichen Gespräch.

Der Markt für Luxusimmobilien kennt keine Grenzen – und genau das macht ihn so faszinierend. Wir lieben es, Ihre außergewöhnlichsten Wohnträume zu verwirklichen und Ihnen dabei zu helfen, ein Zuhause zu finden, das in jeder Hinsicht einzigartig ist.